L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’Interpello n. 373 del 10 settembre 2019, ha chiarito che, in mancanza del regolamento (ad oggi non ancora emanato) di definizione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, è necessario fare riferimento ai principi generali stabiliti dall’articolo 2082, codice civile, e dall’articolo 55, TUIR.

Come noto, l’art. 4 del D.L. n.50 del 24 aprile 2017 prevede che, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ancora, si ricorda che a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data, si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, con l’applicazione, su opzione, della c.d. cedolare secca con l'aliquota del 21 per cento. L’eventuale presenza di un intermediario nella riscossione comporta l’effettuazione di una ritenuta a titolo di acconto pari al 21%, scomputabile dall’imposta dovuta.

QUESITO OGGETTO D’INTERPELLO

Nell’istanza di interpello l’istante fa presente che la Legge provinciale n.12/1995 (Provincia Autonoma di Bolzano) prevede che l’esercizio di affittacamere “privato” sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di 4 contratti di locazione nell’anno per ogni camera o appartamento, e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa.

Poiché nel caso di specie egli si avvale di un portale on line quale “AirBnB” e molto probabilmente il numero di contratti stipulati nell’anno supererà il limite citato, ritiene necessario inquadrare l’attività come esercizio d’impresa con conseguente apertura della partita Iva, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap) e iscrizione alla Camera di Commercio ed all’INPS.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver ripercorso i requisiti previsti dalla norma per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali (con particolare riguardo alla cedolare secca del 21%), ricorda che un regolamento (attuativo delle disposizioni di cui all’articolo 4 D.L. n. 50/2017) avrebbe dovuto individuare i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in regime d’impresa.

Successivamente, l’Agenzia ricorda che il provvedimento direttoriale del 12 luglio 2017 e la circolare n. 24/2017 hanno fornito le modalità applicative della disciplina e alcuni chiarimenti operativi.

In particolare, la su citata circolare ha precisato che la disciplina delle locazioni brevi (prevista dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017) non può trovare applicazione qualora insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio

• la fornitura della colazione;
• la somministrazione di pasti;
• la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Questo perché per espressa previsione normativa, il regime agevolato della cedolare secca si applica ai contratti di locazione stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Conclusioni dell’Agenzia delle Entrate

Tutto ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate conclude che, poiché il regolamento attuativo delle disposizioni di cui all’articolo 4 D.L. n. 50/2017 ad oggi non è stato emanato, al fine di comprendere se l’attività configuri reddito d’impresa è necessario riferirsi ai principi generali di cui all’articolo 2082 cod. civ. e articolo 55 Tuir, per cui nel caso di specie, tenendo conto che, oggetto della locazione è un solo immobile, si ritiene che l’attività non sia svolta nell’esercizio d’impresa, con conseguente applicabilità del regime fiscale della cedolare secca del 21%.

In particolare, l’Agenzia sottolinea che la presenza di una Legge provinciale (che possa gerarchicamente essere di rango superiore rispetto a quella statale) non assume rilievo ai fini che qui interessano dal momento che le disposizioni normative in questione (quella nazionale e quella provinciale) disciplinano materie diverse e presentano altresì differenti finalità. Più nel dettaglio, secondo l’Agenzia delle Entrate, la Legge della Provincia di Bolzano non contiene disposizioni che possano assumere rilevanza in sede fiscale.

Ad maiora

IL PRESIDENTE    
Edmondo Duraccio

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