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N° 71/2019 del 14/05/2019

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n° 8 del 10 aprile 2019, ha fornito i chiarimenti in merito alla cedolare secca da applicare per negozi e botteghe introdotta dalla Legge di Bilancio 2019.

 

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n.8/E del 10/04/2019, ha inteso chiarire l’estensione del regime opzionale della cedolare secca, prevista dalla Legge di Bilancio 2019, anche ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti che saranno stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, aventi ad oggetto gli immobili destinati all’uso commerciale, classificati nelle seguenti categorie catastali:

  • C/1 – Negozi e botteghe – e le relative pertinenze se congiuntamente locate che sono quelle classificate nelle categorie catastali;
  • C/2 – Magazzini e locali di deposito;
  • C/6 – Stalle, scuderie e rimesse;
  • C/7 – Tettoie chiuse e aperte.

La conditio sine qua non per poter usufruire del regime opzionale è che l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Inoltre, per evitare che i soggetti, con contratti già in corso, stipulino un nuovo contratto per avvalersi del regime opzionale della cedolare secca, è previsto che quest’ultimo regime non si applichi ai contratti conclusi nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Il regime della Cedolare Secca

Il regime della cedolare secca, repetita iuvant, costituisce un sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario, il quale, per il periodo di durata dell'opzione, esclude l'applicazione:

  • dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (id: IRPEF) secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, sul reddito fondiario prodotto dall'immobile locato;
  • dell'imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione, anche in caso di risoluzione e/o proroga del contratto stesso.

In dettaglio, è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile, ma non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (id: usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, e tale regime può essere applicato solo ai contratti di locazione conclusi con conduttori che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria “C” sopra riportata, secondo la novità introdotta dal comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 (id: Legge di Bilancio 2019).

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

L’opzione

L’opzione per il regime facoltativo della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (id: 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare.

L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia attraverso il software RLI o RLI-web;
  • presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Durata dell’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, anche se, è sempre necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

L’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative. Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15%, secondo quanto previsto dal D.L. n. 102/2013. Inoltre, il D.L. n.47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (id: 28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. La Legge di bilancio 2018 ha prorogato per gli anni 2018 e 2019 l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato, già applicabile per il quadriennio 2014/2017.

Per approfondire

E’ possibile trovare ulteriori notizie per gli approfondimenti del caso, collegandosi al seguente link:

Ad maiora

IL PRESIDENTE
Edmondo Duraccio

 (*) Rubrica riservata agli iscritti nell’Albo dei Consulenti del Lavoro della Provincia di Napoli. E’ fatto, pertanto, divieto di riproduzione anche parziale. Diritti legalmente riservati agli Autori

ED/FC/FT

 

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